BIENVENIDOS al portal de las casas antiguas
BIENVENIDOS al portal de las casas antiguas |
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¿SALIR A COMPRAR ? UNA CASA ANTIGUA !!!!
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En general muchos de nosotros tenemos por norma realizar un repaso de las características que debería cumplir el producto o servicio que estamos por salir a comprar o contratar, ya que esta reflexión previa nos permite evaluar objetivamente nuestras necesidades y posibilidades, y de esta forma evitar eventuales compras "en caliente" que no siempre son las mas inteligentes. Este mismo criterio es el que le proponemos utilizar al momento de buscar su nueva vivienda a través de la elaboración de un programa de necesidades en lo que a espacio físico se refiere. En este Replanteo tocaremos temas como necesidades de cada uno de los miembros del grupo, rutinas de habitabilidad, modos de ocupación, lugares de reunión, instalaciones accesorias, gustos estéticos, formales, estilísticos, ubicación respecto de transportes, áreas comerciales, áreas verdes, relación con el entorno próximo, potencialidad de expansión de la superficie construida, modificaciones posibles, etc. Es decir destinar algo del valioso y escaso tiempo que existe en una compra-venta inmueble así como evitar terminar adquiriendo "por descarte" una propiedad que quizá no cumpla con nuestras necesidades no solo a futuro, sino ya en el corto plazo. Claro que para esto, además de contar con el asesoramiento de un arquitecto, hay que tener en cuenta algunos argumentos que serán de suma importancia al momento de comprar la casa, y destacamos los siguientes: Precios comparativos. El comprador utiliza lo que los inmobiliarios llaman el precio comparativo, o sea, argumenta que el mismo producto, en otro lugar, vale lo mismo. Verdad o no, en el caso de las propiedades a reciclar los precios pueden ser tan disímiles como tantas casas haya en venta. Básicamente porque entran en juego muchas variantes. En cotización inmobiliaria, el valor promedio de una casa chorizo para reciclar es de 200 dólares el m2. Tiempos de obra. El tiempo que la casa no podrá habitarse también es un tema fundamental. Entonces hay que tener en cuenta que si se le quiere reciclar el baño y la cocina, se puede vivir en ella al mismo tiempo. Mientras que con un cambio de pisos o la reconstrucción de un techo, es imposible habitarla. Calidad y espacio de las antiguas construcciones. Estos edificios estaban construidos con criterios absolutamente diferentes a los actuales. En cuanto a los materiales: la calidad era de vital importancia, porque las casas estaban pensadas para ser habitadas para siempre e incluso para que pasen de generación en generación. Con respecto al metraje, tanto los ambientes como los cerramientos tenían una dimensión que, hoy por hoy, permite subdividirlos y generar más espacios. |
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Estilo edilicio. Tras la importante influencia de inmigrantes que dejaron su sello en la construcción entre el fin del siglo XIX y principios del XX, la fisonomía de la ciudad permite descubrir casas de estilos arquitectónicos muy variados en los barrio de Caballito, Flores, Villa Devoto, Parque Chas, San Telmo y Balvanera, entre otros. Sin dudas una fachada bien conservada, e incluso mejorada, es vital al momento de decidir la compra.(ver nota de estilos www.casantigua.com.ar/estilocasas.htm )
Valuación
fiscal. Quizá éste sea uno de los temas que más influyen en la
compra de una casa antigua, porque determinan, en general, un precio menor sobre
el pago de los impuestos. Además si debe refaccionar la casa por dentro,
renovar el baño y la cocina, por ejemplo, esto no cambia la valuación; aunque
sí varía en el caso de que una vivienda se transforme en varias, como las
llamadas casa "chorizo",
resultantes de la división
en dos lotes de la antigua casa romana o colonial, cuyo patio central quedó
convertido en lateral, con habitaciones que se suceden en hilera.
Con este esquema son también comunes las PH (propiedad horizontal) o viviendas
de pasillo, conformadas por entre dos y cinco o seis unidades, en una o dos
plantas, organizadas según un eje longitudinal. Con distintos grados de
deterioro, este tipo de casas se encuentra en San Telmo, San Cristóbal,
Colegiales, Chacarita y, por supuesto, Palermo. En general son aptas para
viviendas individuales, a veces incorporando estudios profesionales a la manera
de home-office.
Ante futuras remodelaciones hay que considerar
como
primera medida que para realizar cualquier modificación en un PH hay que tener
por escrito y ante escribano publico la autorización del 100% de los demás
propietarios para poder hacer así los planos que permitan que la ampliación este
dentro de lo legal. Según la ley 13.512 de propiedad horizontal cada unidad
funcional tiene una cantidad de elementos (muros maestros, espacio aéreo,
instalaciones, etc.) que se consideran en copropiedad con todos los demás
propietarios y que van más allá del pasillo en común y su iluminación. Entonces,
cuidado, puede haber una diferencia entre lo que uno cree que puede hacer y lo
permitido.
Tanto en la alternativa de cubrir el patio o crecer en altura se esta sumando
superficie cubierta a la totalidad del conjunto de PH y se debe revisar que los
valores del FOS (factor de ocupación del suelo) y el FOT (factor de ocupación
total) no exceda la superficie total permitida.
El caso de cubrir el patio es muy común en este tipo de construcciones. El
principal problema es quitar iluminación y ventilación natural a toda la casa lo
que no solo no cumple con el Código de Edificación, sino que crea condiciones
insalubres de habitabilidad.
Para construir en altura hay que considerar que estas construcciones tienen
paredes viejas y en muchos casos deterioradas, que no están en condiciones de
soportar peso adicional. Entonces se recomienda utilizar un sistema constructivo
liviano y llegado el caso reforzar los apoyos en la viejas paredes. Es
recomendable analizar a través de un profesional idóneo la capacidad de los
muros de admitir mas peso y cuanto.
Una alternativa muy usada es agregar entrepisos cuando la altura lo permite, y
sino, subir los techos para lograr esta altura, de esta forma se puede realizar
gran parte de la obra sin tener que dejar la planta baja a la intemperie durante
la ejecución de la reforma.
Como ultimo recaudo, o el primero a considerar, se debe analizar que reales
necesidades tenemos y si estas no pueden ser satisfechas.
Una de los puntos que la
mayoría de las personas pasan por alto es ver quien/es son el/los vecino/s. Si
el lote es propio básicamente ese punto no lo tomes en cuenta. Pero si es un PH
de los clásicos pasillos con vecinos en el camino, es muy importante que veas
(es muy difícil de lograr) que tipo de relación puedas llegar a tener con ellos.
Y porqué es importante éste punto? , si la reforma es básica, supongamos
pintura, cambio de revestimientos, remodelación de cocina y baño, no tendrías
mayores inconvenientes mas allá del ruido y los desperdicios. Pero si la reforma
apunta a cambiar volumen edificio, deberás contar con la aprobación del 100% de
los propietarios, algo que muchas personas (al no presentar permiso de obra) no
lo hacen y luego vienen los serios problemas. Una vez que cuentes con la
aprobación del 100 % de los copropietarios, siempre y cuando a reforma sea de
envergadura mencionada, debes tramitar un permiso de obra y su consecuente
dirección de la misma con un profesional de la construcción Arquitecto,
Ingeniero o Maestro Mayor de Obras.
Para gestionar una obra, la forma
mas eficiente siempre va a hacer a través
de un Arquitecto.
Éste profesional
es quien le tramitara los permisos de obra, si esta matriculado en capital,
puede por medio de un breve tramite tener la jurisdicción
en el partido o municipio donde deba intervenir.
También
el Arquitecto es quien pedirá
el antecedente de obra y presentara un final de obra o ajuste de obra, según
corresponda. Además
será
el Arquitecto quien controlara a la
empresa constructora velando por los intereses del comitente.
En definitiva un Arquitecto es con quien debe encarar esta problemática.fechas
con una optimización de los espacios existentes o una flexibilización para
varios usos de los mismos
Al margen de estos argumentos que pueden resultar útiles para la compra, no hay que olvidar tres factores también decisivos, aunque abarcativos para todo tipo de compra: el precio, el entorno y la orientación. Nunca está de más decir que se debe pagar por lo que el inmueble vale; entonces hay que evaluar el entorno en el que está ubicada la casa, o sea los accesos y los servicios; y, finalmente, la orientación con respecto a la salida y a la puesta del sol.
CONSEJOS ÚTILES
- Examina cuidadosamente la ubicación de la casa que pretendes comprar.
Valora el entorno, posibilidades de aparcamiento, facilidad de comunicaciones,
existencia de establecimientos comerciales próximos y sobre todo asegúrate de
que el barrio no es conflictivo antes de cerrar ningún trato.
- Si la vivienda que pretendes comprar es un piso que se encuentra en un
edificio muy antiguo no descuides la inspección de la estructura general
del edificio ni de las instalaciones generales de luz, agua y calefacción.
Es muy conveniente que te dejes aconsejar por un arquitecto o aparejador que
haga un estudio a fondo de las condiciones en las que se encuentra el inmueble.
Tampoco estará de más que te informes de quienes serán tus vecinos y de si
existen problemas en la comunidad que tú ignoras.
- Si la vivienda que pretendes comprar es un piso que se encuentra en un edificio muy antiguo no descuides la inspección de la estructura general del edificio ni de las instalaciones generales de luz, agua y calefacción. Es muy conveniente que te dejes aconsejar por un arquitecto o aparejador que haga un estudio a fondo de las condiciones en las que se encuentra el inmueble. Tampoco estará de más que te informes de quienes serán tus vecinos y de si existen problemas en la comunidad que tú ignoras.
